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商业街运营存在的主要问题?(二)
发布时间:2019-7-31    作者:商业地产策划公司

商业街运营存在的主要问题:目前改造和新建



对于经营商家而言,老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源,其商业价值具有独特性和不可复制性。这其实也是老商业街核心竞争力。目前,许多商业街在改造或建设过程中采用的都是“政府推动+房地产开发”的模式。


要实现老商业街改造的成功,就必须有很高的整体商业运营水平,处理好保护、利用、挖掘等方方面面的关系。但事实是,当国外开始注重用历史、文化赚钱的时候,我们中国的房地产商却在一味地模仿西方社会的皮毛。


在这方面,有两种不好的倾向:

一是推倒重来。在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸,用现代商场排挤老字号,用欧美情调代替民族特色。


二是仿古。许多城市将以前的老城、老街、老房子全部推倒,建起全新的明清商业街,如天津,从80年代的古文化街、南市食品街,到现在的鼓楼商业街,仿古风十分盛行。就拿鼓楼商业街来说,其坐落在拥有600年历史的天津老城厢,那里是天津文化的发祥地,有32处国家、市、区级文物,同这些具有历史和文化价值的房屋相比,新建成的明清风格的建筑就像假古董一样,只能是后工业化社会的文化垃圾。


好在老百姓是有鉴别力,南市食品街、鼓楼商业街至今生意冷冷清清。与此形成鲜明对照的是,一位外来和尚——罗康瑞对上海新天地的成功改造,它是将过去老上海的石库门改造成时尚风情街,目前已经成为上海最亮丽的风景。


对于新建商业街而言,比较突出的问题是开发和经营的利益问题。首先,中国房地产商的赢利模式仍停留在“开发—销售—再开发”阶段,这与美国、香港等地的“长期出租经营”的地产赢利模式不同。


所以,房地产商在开发商业街房产的时候,其利益点是在项目的即期回收上,因此它只会在回收期内关注商业街如何销售的问题,而不会对更远的事情感兴趣。正因为如此,许多新建造商业街没有主力店,因为主力店面积大,不好销售。


但是,如果没有主力店,就形不成商业街,因为商业街的存在必须以大型综合商场的存在为前提,专卖店、餐饮等只能是商业街的附属品。


在这一点上,大连万达的商业广场模式值得我们借鉴。他们在解决主力店的问题上,不仅自己成立了大洋百货,而且联合世界商业巨头沃尔马、欧培德、百脑汇、百事餐饮集团等租赁,成为其商业广场的主力店,其他全部销售,万达称其为订单式商业。


虽然在全国发展商业广场的房地产商只有一个,但是万达的模式十分值得发展商借鉴,如在开发前可以联合全国性和区域性的商业企业共同考虑,毕竟每一个发展商在赚钱的同时,还要考虑给后辈们留下一些东西。


开发商业街必须考虑的内容


商业街要取得成功,开发商必须把握好以下几点:


 1 .确定赢利模式在哪里


商业与住宅、写字楼最大的不同在于销售的难度比较大,住宅可以按套销售,写字楼可以分割,但是大型的商业街是建筑的综合体,必须有主力店的存在,主力店小则几千平方米,大则四、五万平方米。


由于大型综合百货商场很少购买商业物业,如果进行内部分割出售,又会留下许多的后遗症,如早期的万通、近期的西单时代广场就是很好的例证。所以,开发商介入商业街的开发,必须有强大的资金作为保证,以期获得长期的回报。


 2 .专业的建筑规划和市场顾问支持


现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同,其经营业态和服务业种多达几十种,因此,在做好前期设计和规划的基础上,必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求,在做好功能分区的基础上组合和设计。


百货店、综合超市、专卖店等经营业态和餐饮、娱乐、体育、文化等几十种服务业种对建筑要求是完全不一样的,甚至在某些方面国家还没有设计规范,这需要建筑设计和市场顾问公司的深度介入。


 3 .提前组合主力店


现代商业街是商店聚集之地,尤其是在一些大城市的商业街,一条街上往往集中几个大型百货店,如果出现重复经营、雷同定位的情况,就会影响整个商业街优势的发挥,动摇商业街内企业的自身生存。


在这方面,大连万达商业广场的模式十分值得我们借鉴:按照订单式商业模式,大洋百货、沃尔马、百脑汇和欧培德的组合不仅提前回避了市场的风险,实现了各业态的错位经营,同时确保了各商家的长期经营和共同聚客。


这对开发商而言,不仅可以使出租的商业物业能获得长期的租金回报,而且可以将经营餐饮、专卖店的商铺分割出售,获得短期的收益。


商业街业态的选择和组合


目前,不论是对那些成熟的商业街,还是对那些正在调整业态的商业街,业态和业种的组合和设计都是非常头痛的话题,理论界对此也没有定论,因为每一个国家、城市经济发展水平和消费能力的差异,决定了业态、业种组合设计上不可能有可以套用的模式。


一些商业街研究的权威专家认为,在商业街上,专业店和专营店要占50%,餐饮占25%,综合性商场占15%,10%是综合的娱乐业。但依据是什么?事实上,城市的人口,消费能力和消费水平,恩格尔系数,城市的辐射能力,交通的通达性等各种指标,每一项指标都会影响业态和业种的配比比例。


当然,商业街业态组合还是有规律可循的,有些业态是必不可少的、必备的,如:


 1 .百货业


在大型商业街他是必须存在的业态,而且是商业街的主力店,经历了90年代末商场倒闭年洗礼的百货,目前也在进行新一轮的调整,卖品牌、卖时尚、卖服务是它们发展的方向。


 2 .专卖店和专营店


在综合性的商业街,大型专营店也是业态组合中重点引进的业态,当初朝外海蓝云天商业宝地,变成许多大商场的滑铁卢,但为什么百脑汇能经营成功,就是借助朝外商圈优势,错位经营的结果。专卖店是商业街上永远的风景,也是渲染商业气氛的招牌,但是她们是商业街上永远的附属品,不具备聚客效应。


 3 .餐饮业


你逛了整天的商业街,可能没有购物,但是不可能没有消费,如果有消费肯定是吃饭,餐饮在商业街的比例正在呈上升趋势。


 5 .娱乐业


娱乐业目前正以迅猛的势头发展,特别是网吧、量贩式KTV、梦幻电影城等新型娱乐业种,成为商业街成功的重要砝码。


选择和组合业态的方法非常重要,除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外,目前的商业街运营基本上是市场化行为,通过经济手段调节,如充分利用城市的级差地租去调整经营业态。


此前,财政部以北京为例研究城市地租,把城区内的土地分为9类,不同的区域交不同的地皮税。马克思的级差地租理论认为,城市的几何中心应该让给银行家和商业家。