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现在商业地产行业怎么了?
发布时间:2019-8-8    作者:商业地产策划公司

目前这一行业普遍呈现的状态是业主/开发商/投资人抱怨很难赚钱或者在艰难维持、商业地产运营商举步维艰、租户也因为租金高企而纷纷关店走人的“三不满意”状态。


中国的商业地产行业怎么了?为什么会导致这种基本上各方都不满意的状态和结果呢?


我认为主要的原因在于我们的开发商的发展路径所致。


第一、房地产是我国市场化程度和竞争较为充分的行业,市场格局以民营开发商为主体,而民营开发商核心资本普遍比较缺乏,导致高周转成为我国开发商必须的生存与发展模式。


在高周转模式之下,去化和回款是第一要义,住宅就成为当然的第一选择,而作商业地产时候就选择了和住宅一样的思路和思维,所以无论开业前卖还是开业后卖,开发商总想着尽快把物业变现回款来支持后续的开发和周转;


第二、我国的城市建设规划法规中强制性的商用物业配套比例要求,导致一些开发区域的不契合市场当期需求的非市场化的、阶段性和超前性的过量供应,造成商业地产对于开发商而言在很大程度上成为被动开发和被动持有。


目前能够可持续生存与发展的商业地产行业的商业模式无非就两种。


一种是母公司具有雄厚的资金实力和低成本资金的“项目型”投资人,可以保证项目的低财务杠杆和低财务费用以及培育期的持续投入,比如太古。


另外一种则是母公司是开发性企业,可以用持续的开发性现金流来不断补充持有型物业的运营现金流所需,然后再用持有型物业作为抵押品支持后续的开发融资或者在项目内实现现金流租售平衡且能支持项目运营渡过培育期,以万达模式为代表。


当然,打通了开发、持有全产业链条的金融与产业协同互动关系的是另外一种模式,可惜只有凯德一家,别人很难模仿。所以我说主流模式只有以上两种,国内又更以万达模式为主流和典型代表。


以万达模式为代表的高周转模式之下生存与发展的商业地产行业,难以避免的出现了商业地产运营端与投资端的冲突与隔阂,无论是在一个集团公司内部还是在独立的开发商、投资人、持有人与营商之间都是这样。这才是目前中国商业地产行业生态的常态。