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商业地产运营举步维艰是因为什么?
发布时间:2019-8-12    作者:商业地产策划公司



因为租金是市场化的,而租金也是招商的核心要素之一,导致租金定价问题同样成为商业地产运营端专业管理团队与开发商冲突的焦点。前者希望能够提供有市场竞争力的租金水平以利于招商和商家进驻,而后者希望租金足够高以减少自己在商业地产运营期的现金流亏空。


这样一来,运营端投资人和开发商与专业运营管理团队或者运营商之间的冲突则不可避免,必然出现双方沟通上的鸿沟和交流上的断层。


开发商和运营商或者管理团队之间出现的交流断层造成的沟通鸿沟是由双方不同的诉求造成的,本来也无可厚非。但是在强调专业性的运营商或者运营管理团队来看,常常认为是因为作为投资人和物业持有人的开发商缺乏商业地产运营思维且急功近利造成的,使得双方的交流与沟通难以在一个维度上进行,也就是大家口头说的“不在一个频道上”或者鸡同鸭讲。


可是,投资人和物业持有人当然也有自己的诉求,当然希望经营性现金流尽快回证,必然会控制在商业地产运营上的投入对于自身现金流的消耗和倾向于较高的租金定价。


专业管理团队或者商业地产运营商的诉求当然也是正确的,是为了获得更好的运营效果从而提高租金收入进而提高物业自身估值。可是开发商考虑的是企业需要整体性生存与发展的问题,因此更多的还是需要商业地产运营从现金流的角度去配合和支持开发性业务的进行。


这样一来,就必然导致了欲主导运营的专业管理团队或者商业地产运营商自认为是主家“小姐”,实际上却沦为了开发商“丫鬟”的命运。


运营商和运营团队真正要成为商业地产运营主导者的话,前提条件是不但能够依靠经营性现金流来承担运营成本,还能够覆盖作为机会成本的无风险利率,可是这一点又是目前的市场状态下无法实现的。


反过来来看,运营端作为投资人和物业持有人的开发商实际上也承担了巨大的现金流压力,在此种状态下还要面对高企的运营成本和市场竞争之下“苛刻”的招商条件,也就产生了一种被作为雇员的商业地产运营团队或作为“打工者”的运营商和作为租户的商业品牌运营商所逼迫的“黄世仁被杨白劳欺负”的感觉。


这样一来商业地产运营端就出现了目前比较普遍状态,就是业主与开发商很难赚到钱或这样一来商业地产运营端就出现了目前比较普遍状态,就是业主与开发商很难赚到钱或者在艰难维持、招商和运营甚至成为项目经营性现金流的无底洞,而运营商和运营团队也举步维艰,与开发商项目埋怨。但是作为第三方租户的商家日子也不好过,常常也因为租金高企而纷纷关店走人。